Obsolescencia de activos: por qué los edificios mono-uso pierden su valor contable
Se puede dibujar la ciudad de los 15 minutos en cualquier plano regulador. El problema es que el suelo no obedece el plano.
El colapso de la demanda de metros cuadrados de oficinas tradicionales tras la consolidación del trabajo remoto evidenció una de las mayores debilidades del sector inmobiliario: la rigidez programática de los inmuebles corporativos. Cientos de miles de metros cuadrados en distritos de negocios tradicionales ven caer sus tasas de ocupación sin posibilidad de reconvertirse rápidamente en vivienda o residencias universitarias.
El costo regulatorio y estructural del cambio de destino
Convertir una torre de oficinas en departamentos habitacionales choca con barreras insalvables si el proyecto original no contempló flexibilidad: crujías demasiado profundas que dejan dormitorios sin luz natural, exigencias de estacionamientos incompatibles en la normativa municipal y una concentración de bajadas sanitarias que exigiría demoler las losas postensadas existentes para pasar cañerías de baños individuales.
Un edificio diseñado para un solo uso durante toda su vida útil es un activo con fecha de vencimiento escrita en el mercado.
La recomendación práctica: diseñar la arquitectura de nuevos desarrollos bajo el principio de “capacidad de adaptación”: crujías no mayores a 14 metros, modulación de fachadas con vanos que admitan subdivisión residencial y sobrecargas de cálculo que permitan albergar destinos mixtos sin requerir refuerzos estructurales mayores.
