El costo del suelo urbano: el factor silencioso detrás de la crisis habitacional
Los mapas de riesgo existen y son públicos. El plan regulador va años detrás de esa información.
Cuando el precio final de la vivienda sube, el debate público suele apuntar al margen de la constructora o al precio de los materiales. Sin embargo, en las últimas dos décadas en las principales áreas metropolitanas, el costo de construcción por metro cuadrado creció moderadamente en términos reales, mientras que el valor de la incidencia del suelo se triplicó, absorbiendo hasta el 35% del valor total de venta del proyecto.
La retención especulativa frente al congelamiento de planes reguladores
La escasez de suelo en las ciudades no se debe a que no haya espacio, sino a las regulaciones territoriales que congelan alturas y densidades en zonas céntricas dotadas de transporte y servicios. Al limitar drásticamente las zonas donde es legalmente posible construir densidad, la normativa crea una escasez artificial que infla el valor del suelo remanente y expulsa los desarrollos habitacionales hacia periferias desprovistas de equipamiento.
El precio de una vivienda no sube porque los ladrillos sean más caros; sube porque el pedazo de suelo donde la ley te deja apoyarlos se convirtió en un monopolio.
La recomendación práctica: implementar instrumentos de gestión de suelo que capturen plusvalías generadas por obras públicas (como líneas de metro) y permitir mayores densidades e incentivos normativos a cambio de que un porcentaje de los proyectos se destine a vivienda asequible en arriendo integrado en áreas centrales.
