La incerteza jurídica de los permisos de edificación: el riesgo que ahuyenta a los fondos institucionales
Una plaza nueva cuesta hasta 15% de su inversión inicial cada año en mantención, y casi nunca queda presupuestado.
Durante décadas, un Permiso de Edificación otorgado por una Dirección de Obras Municipales (DOM) equivalía a un derecho adquirido sobre el cual los bancos estructuraban créditos sindicados. Hoy, la judicialización de permisos aprobados y las reclamaciones ante Contraloría han introducido una prima por riesgo regulatorio que está paralizando el financiamiento de grandes proyectos urbanos.
El impacto de la demora en la tasa interna de retorno (TIR)
Para un fondo de inversión inmobiliario o una compañía de seguros, el mayor enemigo de la rentabilidad no es un sobrecosto del 5% en la obra gruesa: es una paralización judicial de tres años con el capital inmovilizado. Cada mes de retraso en la recepción municipal devenga intereses financieros, gastos generales de mantención del terreno y desvaloriza el valor presente neto del negocio.
En el mercado inmobiliario actual, un permiso municipal aprobado ya no es un título de certeza; es apenas el inicio de un período de riesgo legal.
La recomendación práctica: urgir la modernización de la Ley General de Urbanismo y Construcciones para dotar de plazos fatales de impugnación y mecanismos de silencio administrativo positivo a los permisos técnicos, creando salas especializadas que diriman controversias urbanísticas con criterios técnicos objetivos antes de llegar a tribunales ordinarios.
